万亿REITs来袭，你的都市房价会涨吗？

　　不聊弘大叙事，只聊关乎你的买房和投资

　　作者：大大白师兄

　　就在五一长假之前，4月30日，中国证监会、国度成长改良委连系宣布《关于推进基本设施规模不动产投资信托基金（REITs）试点相关事情的通知》，正式启动基本设施规模公募REITs试点事情。

　　这通知的每个字你都认识，可连起来你就不必然看得懂啦。这生涩难解的通知，实则影响深远。

　　本日我们来聊一聊，REITs到底是个啥？跟我们普通人到底有什么干系？

　　01

　　REITs到底是个啥

　　REITs的读音是“瑞次”，听着像瑞幸的兄弟，但靠谱多了。

　　它的全称是Real Estate Investment Trusts，中文名是房地产投资信托基金。

　　这次的公募REITs简朴来说，就是一群投资者把钱凑到一起，交给一个基金司理，让他去投资不动产项目，然后赚到的钱各人分。

　　这次的试点呢，回收的是“公募基金+单一基本设施资产支持证券”的产物布局。

　　什么意思呢？举一个例子：

　　我修了一条高速公路，今后收过盘费，可是初期投资太大，花了100个亿。

　　这时候我就可以把这个公路的所有权+将来的过盘费打包做个资产证券化（ABS），然后把这个ABS做成基金，通过公募渠道卖给千千万万个散户。

　　这样，我就能抽出80个亿来（我本身至少得投20%不能跑）去修此外公路，而基金每年会把我收的高速费的90%作为分红。

　　所以，所谓的REITs，对我来说就是一种新的融资形式。而对散户来说，是一种新的投资品种。

　　并且我和散户的好处是一致的，项目运营得好，我们是双赢的。

　　其实在外国，REITs已经成长的很成熟了。尤其是美国，REITs局限已经高出万亿美元：

　　停止 2019 年底，全球 REITs 局限超 2 万亿美元，个中约 65%来自美国。

　　但中国因为体量太大、环境巨大、以稳为主，酝酿了十几年，到本日才算是正式开始公募试点了。咱们是第40个设立REITs 东西的国度/地方。

　　02

　　REITs会进一步推高房价么？

　　因为中文名字叫作“房地产投资信托基金”，所以许多人对REITs是有误解的，认为这个对象是用来炒作房地产的东西，开拓商可以借此放荡募资抢地盖楼。

　　也有许多数懂不懂的大V拿屋子举例子，说REITs就是屋子一直涨，一小我私家买不起，各人就集资买房，享受房价上涨的收益。

　　好好的政策被解读成了组团炒房。

　　其实，REITs和炒房，半毛钱干系都没有。

　　仔细看一下这次的试点方案就知道，本次公募REITs优先支持的项目主要是新老基建。

　　通知提出，优先支持基本设施补短板行业，包罗仓储物流、收费公路等交通设施、水电气热等市政工程、城镇污水垃圾处置惩罚、固废危废处置惩罚等污染管理项目。

　　另外，通知还勉励信息网络等新型基本设施，以及国度计谋性新兴财富集群、高科技财富园区、特色财富园区等开展试点。

　　这些跟炒房八竿子打不着：

　　你大概会想，此刻的试点没有，不代表今后成熟了不会有房地产类的REITs啊？

　　这么想，是因为你不相识国际通行的REITs底层资产。

　　REITs险些不投资开拓类物业，而是投资已经能发生不变现金流和牢靠收益的成熟不动产项目，好比旅馆、办公、贸易、基本设施等，与传统的住民住宅严格断绝。

　　想想我前面高速公路的例子，必然得有收过盘费这种不变现金流，才气发得出REITs产物来。

　　并且别忘了，和许多爱财如命的上市公司差异，REITs90%的利润都是要拿来分红的。强制性高比例分红也抑制了REITs操作留存资金举办扩张的激动。

　　倒是有一类跟屋子相关的REITs，就是底层资产是长租公寓的REITs。但同样，这样的项目也是聚焦于不变的租金的。

　　并且，REITs买通了政策性住房（尤其是租赁住房）的退出渠道，这对房价其实反而有必然的抑制浸染。

　　对付这点，肖钢是这么说的：“境外市场履历表白，奉行REITs有助于低落不动产市场价值颠簸性，不会助推住宅价值非理性上涨。”

　　所以我说，REITs和炒高房价是不沾边的。

　　可是我们可以说REITs就跟房价没有一点干系了么？并不是的。这内里有条暗线，很是值得你留意：